Heizkosten und
Zusammensetzung

Die Heizkostenabrechnung ist ein Bestandteil der Betriebskostenabrechnung des Vermieters. Grundsätzlich besteht eine Heizkostenabrechnung aus den Verbrauchs- und Betriebskosten der Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlage, die in aller Regel den großen verbrauchsabhängigen Teil der gesamten Betriebskosten darstellen. Welche Kosten zählen zu den umlagefähigen Heizkosten?

Die Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten bei einer zentralen Heizanlage ist durch die Heizkostenverordnung (Verordnung über die verbrauchsabhängige Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten) gesetzlich geregelt.

Die Heizkostenverordnung legt in § 7 Abs. 2 fest, welche Kosten im Rahmen der Heizkostenabrechnung umgelegt werden dürfen. Diese Regelung hat zwingenden Charakter und kann mietvertraglich nicht um zusätzliche Abrechnungsposten erweitert werden.

Gemäß § 7 Abs. 2 HeizKV kann der Vermieter bei zentraler Heizanlage u. a. folgende Kosten auf die Mieter umlegen:

Brennstoffkosten und die Lieferkosten Brennstoffkosten und die Lieferkosten sind in begrenztem Umfang umlagefähig. Diese Kostenposition umfasst nur die tatsächlich entstandenen Kosten für verbrauchte Brennstoffe (Öl, Gas, Koks, Kohle) sowie Kosten für die üblichen Zusatzstoffe wie beispielsweise Anfeuerungsmaterial, die innerhalb eines Abrechnungszeitraums entstanden sind.

Kosten des Betriebsstroms Diese Kosten umfassen sämtliche Stromkosten, die für das Betreiben der Heizungsanlage anfallen, zum Beispiel Stromkosten für die Umwälzpumpe, die Ölpumpe, die Regelungsanlage und den Brenner. Darüber hinaus fallen hierunter die Kosten für die Beleuchtung des Heizraums sowie Stromkosten, die im Rahmen der Reinigung, Pflege und Überwachung der Anlage verbraucht werden. Der Verbrauch des Betriebsstroms wird bei größeren Heizungsanlagen durch Zwischenzähler erfasst. Wenn kein Zwischenzähler vorhanden ist, sind die Kosten zu schätzen. Sie liegen üblicherweise zwischen drei und fünf Prozent der Brennstoffkosten (BGH WuM 08, 285).

Kosten der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage Die modernen Heizungsanlagen arbeiten meistens vollautomatisch, sodass hier keine Bedienkosten anfallen. Die halbautomatischen Anlagen müssen dagegen ständig bedient werden. Bei dieser Funktionsweise entsteht aber nur wenig Aufwand, wie etwa für das Einstellen der Zeitprogramme sowie für das Überprüfen und Anpassen der Sollwerteinstellungen von Temperaturen. Derartige Kosten werden üblicherweise durch einen Hausmeister wahrgenommen und sind bereits mit seiner Vergütung abgegolten. Daher können sie nicht den Mietern in Rechnung gestellt werden. Etwas anders gilt, wenn die Heizanlage mit Kohle oder Koks manuell zu bedienen ist. In diesem Fall entstehen enorme Bedienkosten, die voll zu berücksichtigen sind.

Wartungskosten Dazu gehören die Kosten der regelmäßigen Prüfung der Betriebsbereitschaft und der Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung der Anlage durch eine Fachkraft. Sie sind umlagefähig. Die Reparatur- und Instandsetzungskosten, zum Beispiel eine neue Brennerdüse, können aber nicht umgelegt werden.

Kosten der Reinigung der Anlage und des Betriebsraumes Auch die Kosten der Reinigung des Kessels und weiterer Anlagenteile wie Pumpen, einschließlich der Abgasanlage und des Betriebsraumes sowie die Reinigung des Schornsteins sind umlagefähig. Die Umlage der Reinigungskosten der Öltankreinigung, die bis 2009 sehr umstritten war, ist nach Entscheidung des BGH (BGH 09, VIII ZR 221/08) ebenso erlaubt.

Zu den Kosten der Verbrauchserfassung werden vor allem die Ausgaben für ein Energiedienstleistungsunternehmen wie z. B. wir, die hewako – Heiz- u. messtechnik verstanden. Zu diesen Posten gehören insbesondere die Kosten der Anmietung von Verbrauchsmessgeräten, des Überwachens der Messgeräte, des Ablesens der Heizkostenverteiler bzw. Wärmemengenzähler, die Eichkosten für die Geräte und des Erstellens der Heizkostenabrechnung.